İmar Durumu ve Emsal (KAKS) Nasıl Hesaplanır?
İmar Durum Belgesi (Çap); bir arsanın yasal sınırlarını, çekme mesafelerini ve yapılaşma hakkını gösteren resmi belediye belgesidir. TAKS (Taban Alanı Kat Sayısı) arsanın zeminine oturabilecek maksimum inşaat tabanını (örneğin 1.000 m² arsada TAKS 0.20 ise 200 m² zemin oturumu), KAKS / Emsal (Kat Alanı Kat Sayısı) ise arsa üzerinde inşa edilebilecek toplam net kat alanını (örneğin KAKS 0.40 ise 400 m² toplam kapalı alan) belirler. Mimari proje ücretleri ise TMMOB Mimarlar Odası SMH Asgari Ücret Tarifesi ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Tebliği esas alınarak hesaplanır.
1. İmar Durum Belgesi (İmar Çapı) Nedir ve Nasıl Okunur?
Bir arsa satın almadan veya üzerinde villa, konut ya da ticari bina projelendirmeden önce incelenmesi gereken en kritik yasal doküman İmar Durum Belgesi (Çap)'dir. İlgili belediyenin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü tarafından düzenlenen bu belge üzerinde şu temel parametreler yer alır:
- Yapı Düzeni (Ayrık / Bitişik / Blok Nizam): Yapının komşu parsellerle olan ilişkisini tanımlar. Müstakil villa projelerinde genellikle Ayrık Nizam (A) uygulanır.
- Ön, Yan ve Arka Bahçe Çekme Mesafeleri: Binanın parsel sınırlarına yaklaşabileceği en yakın çizgiyi belirler. Standart yönetmelikte ön bahçe çekme mesafesi asgari 5.00 metre, yan bahçeler ise asgari 3.00 metredir.
- Yençok / Hmax (Maksimum Bina Yüksekliği): Yapının saçak seviyesine kadar olan azami yüksekliğini (örneğin 6.50 metre = 2 Kat, 9.50 metre = 3 Kat) belirtir.
- Kot Alma Noktası: Binanın sıfır (±0.00) kotunun nereden alınacağını belirler (Yol üst kotu veya tabii zemin ortalaması). Eğimli arazilerde bodrum katların iskan edilebilir yaşam alanına dönüşmesinde hayati öneme sahiptir.
- Plan Notları: İmar adasına özel istisnaları içeren, çatı eğiminden havuz izinlerine kadar tüm teknik detayları barındıran yasal dipnotlardır.
2. TAKS ve KAKS (Emsal) Hesaplama Formülleri
Arsa üzerindeki inşaat kapasitesini matematiksel olarak hesaplamak için kullanılan iki ana katsayı bulunmaktadır:
A. TAKS (Taban Alanı Kat Sayısı) Formülü:
Örnek: 1.000 m² büyüklüğünde ve TAKS oranı 0.20 olan bir villalık arsada, binanızın zemin katta oturabileceği maksimum alan 1.000 × 0.20 = 200 m²'dir.
B. KAKS / Emsal (Kat Alanı Kat Sayısı) Formülü:
Örnek: Aynı 1.000 m² arsada KAKS (Emsal) 0.40 ise; toplam inşa edebileceğiniz üst katlar dahil kapalı alan 1.000 × 0.40 = 400 m²'dir. Zemin kat 200 m² + 1. Kat 200 m² şeklinde 2 katlı bir villa inşa edilebilir.
3. Emsal Harici Alanlar (%30 Kuralı)
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği uyarınca; toplam emsal alanının %30'unu aşmamak kaydıyla belirli hacimler KAKS hesabına dahil edilmez. Bu sayede projenin toplam brüt inşaat alanı yasal olarak büyütülebilir:
- Tamamen toprağın altında kalan kapalı otoparklar,
- Kazan dairesi, jeneratör odası, su deposu ve trafo gibi teknik servis hacimleri,
- Sığınak ve yangın kaçış merdivenleri,
- Belirli oranlarda açık teraslar ve balkonlar.
4. TMMOB Mimarlar Odası ve Bakanlık Proje Maliyet Esasları
Türkiye'de mimari proje çizim ve fenni mesuliyet ücretleri keyfi olarak belirlenmez. TMMOB Mimarlar Odası Serbest Mimarlık Hizmetleri (SMH) Asgari Ücret Tarifesi şu yasal formülü uygular:
Burada YBMF, her yıl Resmî Gazete'de yayımlanan Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri'dir. Lüks müstakil konutlar, yalılar ve butik oteller IV. Sınıf A ve B Grubu yapılar kapsamında değerlendirilir.
Kendi Projenizin İhtiyaç Matrisini & Bütçesini Hesaplayın
Crinno Studio'nun geliştirdiği interaktif mimari hesaplayıcı ile oda sayılarınızı seçin; net/brüt metraj, tahmini ruhsat süresi ve yatırım bütçesi aralığını saniyeler içinde görün.
📐 Canlı İhtiyaç Matrisini Hesapla